החזר מס שבח על מכירה

כולנו חושבים שרשות המיסים זה מקום ביורוקרטי ומתיש, שעדיף שלא להתעסק איתו. אך המחשבה הזאת גורמת לנו לוותר על זכויות שמגיעות לנו, וכך גם על סכומים משמעותיים של כסף שיכולנו לקבל מהחזרי מס. על החזר מס שבח על מכירה שמעתם? אתם יודעים מה זה אומר? אנחנו כאן בשביל להסביר הכל.

מה זה

מס שבח זהו מס שקשור לעולם הנדל"ן, והוא למעשה דרישת התשלום לקופת המדינה עבור מכירה של דירה. שירותים רבים בישראל הם מופרטים, ומאפשרים את החופש הכלכלי של כל אזרחי, אך בנדל"ן ישנה עדיין מעורבות של המדינה. לכן ישנה חובה להעביר חלק מהרווח של מכירת דירה בחזרה לקופה הציבורית. החלק נקבע לפי ההפרש בין המחיר בו נרכשה הדירה לבין המחיר בו נמכרה.

בעבר, היה ניתן למכור דירה ולקבל פטור מלא ממס השבח. המרוויחים העיקריים מיכולת זו היו אנשים שרכשו דירות להשקעה, שזכו להחזר מס שבח של אלפי ועשרות אלפי שקלים מדי שנה בה מכרו דירה. הפטור הזה היה מוענק לכל מוכר דירה, בלי קשר לשווי שלה ולרווח שהתקבל ממנה, ויצר סיטואציה לא שוויונית. נוצר מצב בו אדם שהוא בעל מספר דירות צריך לחכות מספר שנים כדי לקבל את הפטור וההחזר, כאשר אדם אחר שהוא בעל דירה אחת יקרה בעלת שווי גדול יותר, מקבל מידית את הפטור.

השינוי בפטור על מס שבח

המדינה הבינה את המצב הבלתי שוויוני שנוצר והחליטה לבצע רפורמה במס השבח, אשר הגבילה את הפטור בצורה משמעותית. כיום ניתן לקבל פטור ממס שבח על כל דירה ראשונה, אך על הדירה לשמש תחילה למגורים לתקופה של שנה וחצי לפחות. לפי החוק המעודכן, מס השבח יהיה בשיעור של 25% מהרווח על הדירה, וישולם אלא אם מדובר במכירה ראשונה של דירה.

hat 3

החזר מס בנסיבות לימודים

stay home

החזר מס בנסיבות משפחתיות

hospital bed

החזר מס בנסיבות רפואיות

briefcase 25

החזר מס בנסיבות תעסוקתיות

מי זכאי להחזר מס שבח על מכירה?

ראשית, חישוב המס מתבצע בצורה יחסית הוגנת, הוא צמוד למדד ומקזזים ממנו הוצאות נוספות שהתבצעו עבור הדירה. כך שיורדים מהרווח תשלומים אשר ביצעתם עבור שיפוץ הדירה, שכר העורך דין או המתווך שנעזרתם בשירותיהם, משכנתא או מיסים נוספים. כך שאם מתגלה לאחר התחשיב כי לא היה כלל רווח על הדירה, אינכם צריכים לשלם את המס, כך שלא תצטרכו את הפטור. במידה ולא תשתמשו בפטור עבור הדירה הראשונה, תהיו זכאים אליו עבור הדירה השנייה.

ישנם תנאים הקבועים בחוק עבור קבלת הפטור:

  1. בכדי שדירת מגורים תזכה בפטור, עליה להיות דירה שתהליכי הבנייה שלה הסתיימו והיא נמצאת בבעלות פרטית. כמו כן, 50% מהשטח שלה צריך לשמש למגורים עבור שנה וחצי לפחות לפני המכירה.
  2. כאמור, קיים פטור מלא וחד פעמי למי שמוכר דירה ראשונה.
  3. בית כנסת וגן ילדים מוגדרים כחריגים בחוק, ונחשבים כדירת מגורים, כך שיכולים לזכות בפטור.

מצבי נוספים המזכים בפטור

הפטור ממס השבח הוא דבר מורכב, וקיימות תקנות רבות בנושא. ישנם מספר סיטואציות נוספות שמעניקות זיכוי מהמס. דוגמה אחת היא כי אדם שהוא בעל דירה אחת, אך בעל זכויות של פחות משליש בדירה אחרת, יוכל גם הוא למכור את דירתו היחידה בפטור מלא.

דירה אותה אדם קיבל בירושה יכולה גם היא להימכר בפטור ממס שבח. תהליך זה מעט מורכב כיוון שיש לבחון האם מוריש הדירה היה זכאי לתנאי פטור ממס שבח במידה והיה מוכר אותה בעודו בחיים.

ניתן גם לקבל פטור על מכירת שתי דירות, אך התנאי הוא שעל המכירה להיות מיועדת עבור רכישת דירה חלופית לצורך מגורים, וכי שוויה לא עולה על 75% מהשווי של שתי הדירות שנמכרו. זוהי דרך של המדינה לוודא כי הכסף אכן מיועד לרכישת דירה, ולא עבור צבירת הון.

איך מחשבים את מס השבח?

התשלום מתבצע באופן יחסי והחישוב מתחלק לשתי תקופות, לפני ואחרי שנת 2014. על תקופת הבעלות טרם 2014 לא נדרש תשלום מס, ועל התקופה אחרי ישנו מס של 25%. כך שככל הרכישה התבצעה מאוחר יותר, המס גבוה יותר.

החזר מס שבח על מכירה החזרי מס זכותך

איך ניתן לקבל את החזר מס השבח?

אם הנכם חושבים כי אתם זכאים להחזר מס שבח על מכירה, לפי אחד הקריטריונים המפורטים לעיל, עליכם להגיש בקשה לרשות המיסים. לבקשה עליכם לצרף את כל המסמכים הקשורים במכירת הדירה, כמו גם דו"חות שנתיים למס הכנסה ואת שומת מס השבח ששולם על ידיכם. חשוב לדעת כי אם בוטלה עסקת מקרקעין, אתם זכאים להחזר מלא בגינה.

רשות המיסים תבחן את הבקשה שלכם להחזר מס שבח על מכירה ובמידה ותמצאו זכאים, תקבלו את ההחזר המגיע לכם. אנו ממליצים לכם לא להימנע מההתעסקות הביורוקרטית ולפעול למימוש הזכויות שלכם כמוכרי דירה, ולקבל את סכומי הכסף המשמעותיים הללו.

מי שאינו מעוניין בהתעסקות יכול לשכור שירות מקצועי של רואה חשבון אשר יבחן ביחד איתכם את הזכאות שלכם, הסכום שתוכלו לקבל בחזרה, ויגיש את כל המסמכים הרלוונטיים בשמכם.

בהצלחה!

שאלות ותשובות

באופן עקרוני החזר מס שבח על מכירה יכול להיות מוענק לכל בן אדם שמכר דירה או כל סוג אחר של נכס. ההחזר נקבע בהתאם לנתונים הקבועים של רשות המיסים. המשמעות היא מאוד פשוטה – אם יצא לכם למכור דירה או קרקע, שווה לכם לבחון האם מגיע לכם החזר מטעם המדינה.

בהחלט כן! מכיוון שברוב המקרים עסקאות נדל"ן מגיעות לסכומים גבוהים מאוד, כך גם המיסים שאותם תאלצו לשלם. לכן ברוב המקרים החזר מס שבח על מכירה הוא איננו סכום נמוך, מדובר על סכומים מכובדים מאוד – כאלה שתוכלו להשקיע אותם במקומות אחרים.

בשונה מהחזרי מס אחרים שאותם תוכלו להגיש באופן עצמאי, החזר מס שבח על מכירה מומלץ להגיש עם חברה מקצועית. מדובר על החזר שהוא קצת יותר מורכב מההחזרים האחרים, ולכן אתם עשויים למצוא את עצמכם נופלים בין הכיסאות – עם חברה מנוסה ומקצועית אתם יכולים להיות בטוחים שהבקשה שלכם מקבל את מלוא תשומת הלב.

לרשותכם עומדות שתי אפשרויות – ואתם צריכים לבחור מבין האפשרויות הללו את האפשרות המועדפת עליכם. אפשרות אחת היא לבקש החזר מס שבח על מכירה בתחילת התהליך, כך שהוא יקוזז מהמס שאותו אתם עומדים לשלם. אפשרות שנייה היא לבקש החזר מס שבח על מכירה בסוף התהליך, ואתם תקבלו את ההחזר ישירות לחשבון הבנק שלכם.

לפני שאתם רצים לרשויות המס על מנת לבקש החזר מס שבח על מכירה, אתם צריכים לוודא שאתם רשאים לקבל את ההחזר. לכן ההמלצה הטובה ביותר עבורכם היא להתייעץ עם איש מקצוע שמכיר את התחום על בוריו. הוא יוכל לבחון את הזכאות שלכם וכמובן להנחות אתכם איך תוכלו לקבל את הסף שמגיע לכם.