ענף הנדל"ן בישראל צובר תאוצה כבר שנים רבות, ורבים בוחרים להשקיע בדירות לצורכי השכרה. בין אם מדובר בדירה יחידה שקיבלתם בירושה, דירה שנייה להשקעה לטווח ארוך או נכס מסחרי המשמש להשכרה – ייתכן שאתם זכאים להטבות והחזרים ממס הכנסה. בעוד שכולנו מכירים את האפשרות לקבל החזר מס בגין משכורת, הטבות על ביטוחים פנסיוניים והחזרי מס בריאות, לא תמיד ברור מהן אפשרויות קיזוז או הזיכוי העומדות בפני מי שמשכיר דירה למגורים או לעסקים. במאמר זה, נעסוק בשאלה כיצד להגיש בקשה להחזר מס בגין השכרת דירה – מי זכאי לכך, אילו מסלולי מיסוי קיימים, ואיך ניתן למזער את חבות המס שלכם בצורה חוקית וחכמה.
שלושת מסלולי המיסוי העיקריים להכנסות משכירות
1. מסלול הפטור (עד גובה תקרה שנתית)
- למי זה מתאים?
מסלול זה רלוונטי במיוחד לאנשים המשכירים דירת מגורים בישראל לטובת מטרות מגורים בלבד (לא לעסק). אם גובה דמי השכירות השנתית (לא כולל הוצאות נלוות) אינו עובר את תקרת הפטור שקובעת המדינה (המשתנה מעת לעת), אזי השכירות עשויה להיות פטורה ממס הכנסה באופן מלא או חלקי. - כיצד נקבע הפטור?
תקרת הפטור מתעדכנת כמעט מדי שנה. כאשר אתם נמצאים מתחת לתקרה זו, אתם עלולים לא לשלם מס על ההכנסה משכירות – או לשלם מס מופחת במידה ועברתם את התקרה במעט. - האם מומלץ תמיד לבחור במסלול זה?
ברוב המקרים, משכירי דירות בוחרים במסלול הפטור המלא/החלקי, בעיקר כשההכנסה השנתית משכירות נמוכה יחסית. יחד עם זאת, אם יש לכם הוצאות מוכרות בגין השכירות (הוצאות שיפוץ, אחזקה, ריבית משכנתא וכדומה) או אם אתם עוברים בצורה משמעותית את התקרה, ייתכן שיהיה שווה לבדוק את אחד המסלולים האחרים.
2. מסלול מס מופחת (10%)
- למי זה מתאים?
זהו מסלול נפוץ נוסף עבור השכרת דירות למגורים בישראל. ניתן לבחור לשלם 10% מס על ההכנסה משכירות (ללא קיזוז של הוצאות, למעט חריגים כמו פחת) במקום שתחושב במסגרת המס השולי שלכם. - למה זה כדאי?
אם מס ההכנסה השולי שלכם גבוה מ-10% (לדוגמה, אתם משתכרים משכורות גבוהות או שיש לכם הכנסה משמעותית ממקורות אחרים), תשלום "שטוח" של 10% על ההכנסה משכירות עשוי להיות משתלם. - מגבלות
במסלול זה, לא ניתן לנכות את רוב ההוצאות הנלוות מההכנסה. בנוסף, הוא חל על דירת מגורים בישראל בלבד, ולא על נכסים מסחריים או דירות בחו"ל.
3. מסלול מס שולי
- למי זה מתאים?
זהו המסלול בו "מוסיפים" את ההכנסה משכירות להכנסות האחרות שלכם, וכך היא ממוסה לפי מדרגת המס האישית (הנעה בין 10% ל-50% בערך, בהתאם לגובה ההכנסה). - למה זה משתלם לפעמים?
היתרון הגדול במסלול המס השולי הוא שניתן לנכות הוצאות מוכרות כגון עלויות תחזוקה, הוצאות תיקונים, פחת, ביטוח מבנה, ריבית על המשכנתא בחלקה היחסי ועוד. מי שיש לו הוצאות משמעותיות בגין הנכס עלול להרוויח יותר ממסלול זה, גם אם מדרגת המס האישית שלו גבוהה. - חשוב לדעת
בחירת המסלול צריכה להיעשות בתבונה, ולעיתים קרובות כדאי להיעזר ביועץ מס או רואה חשבון לביצוע סימולציה. שינוי המסלול בדיעבד יכול להיות מסובך, וכך גם חישוב הזכאות להחזר מס בשנים קודמות.
האם מגיע לי החזר מס בגין השכרת דירה?
-
הכנסה משכירות לא דווחה בעבר
ייתכן שלא דיווחתם על ההכנסה מהשכירות או דיווחתם רק בחלקה (מסיבות שונות). אם שילמתם מס גבוה על ההכנסה שלכם ממקורות אחרים, אבל בפועל חלק מהשנים הייתם זכאים לפטור או למס מופחת על השכירות – ייתכן שמגיע לכם החזר.- דוגמה: אדם שעבר את תקרת הפטור במעט, אך בהגשה שנתית לא דיווח כראוי את ההוצאות או לא בחר במסלול מס נוח. לאחר בירור מול רשות המיסים ניתן לבקש החזר מס.
-
טעויות בחישוב הפטור או היעדר קיזוז הוצאות
בשנים שבהן השיפוץ בדירה היה יקר במיוחד או הוצאות ריבית המשכנתא היו גבוהות, היה יכול להיות יותר משתלם לעבור למסלול המס השולי או מסלול 10%, ולקזז חלק ניכר מההוצאות הללו. במידה ולא בוצעה הבחירה הנכונה או לא הוגשו מסמכים מתאימים – עלול להיווצר מצב של תשלום יתר למס הכנסה. -
ניכויים מסוימים לא נוצלו
לעיתים לשכירים יש נקודות זיכוי שלא נוצלו עד תום (כגון נקודת זיכוי נוספת בגלל סטטוס משפחתי, שירות מילואים, ילדים עם צרכים מיוחדים וכדומה). מצב כזה עלול לגרום להם לשלם יותר מדי מס על כלל ההכנסות שלהם, כולל השכירות, ולחייבם לבצע בדיעבד בדיקת החזר מס. -
רטרואקטיביות
חוקי המס בישראל מאפשרים הגשת בקשה להחזר מס עד 6 שנים אחורה. אם לא דיווחתם כיאות, בחרתם מסלול לא אופטימלי או פשוט לא ידעתם שמגיע לכם פטור חלקי/מלא בגין השכרת הדירה, עדיין לא מאוחר לתקן. תוכלו להגיש דוחות מתקנים ולזכות בהחזר מצטבר של אלפי שקלים ואף יותר.
איך מגישים בקשה להחזר מס בגין השכרת דירה?
-
בדקו מה היה המסלול הנבחר בכל שנה
- עבור כל שנת מס רלוונטית (עד שש שנים אחורה), בדקו באיזו שיטה דיווחתם על ההכנסה משכירות (פטור, 10% או מס שולי).
- אם לא דיווחתם כלל – תצטרכו למלא דוח שנתי או להגיש תיאום מס מול רשות המיסים.
-
ערכו חישוב מקדים (סימולציה)
- כאן נכנסים לתמונה מחשבון החזר מס לשכירים (אם אתם שכירים), או סימולטור מס הכנסה.
- בדקו אילו מסמכים עשויים לעזור לכם להפחית את המס על השכירות: קבלות על שיפוצים, ריבית משכנתא, ביטוח מבנה, ועד בית, דמי תיווך, פחת ועוד.
-
הכינו טפסים ואישורים
- שכירים נדרשים להציג את טופס 106 לכל שנת מס, וכן למלא את טופס 135 (במידה ואינם חייבים בהגשת דוח שנתי מלא 1301).
- עצמאים מגישים טופס 1301 ומשלבים בו את פרטי ההכנסה משכירות וההוצאות הקשורות.
- אספו הוכחות לכל הוצאה (קבלות, חשבוניות) ואסמכתאות בנקאיות על תקבולי השכירות.
-
הגשת הבקשה
- החזר מס באינטרנט: אפשר להיכנס למס הכנסה אזור אישי החזר מס ולהגיש חלק מהטפסים באופן מקוון.
- לחלופין, ניתן לגשת פיזית לפקיד השומה ולהגיש דוחות ידניים. לעיתים, במיוחד במקרים מורכבים עם הוצאות רבות, נוח יותר להיעזר בשירותי יועצי מס או רואי חשבון מנוסים.
-
מעקב ואישור
- לאחר הגשת הבקשה, רשות המיסים בודקת את התיק. אם הדרישה מנומקת ומגובה בכל האישורים הרלוונטיים, מגיע שלב ההחזר: הכסף מופקד בחשבון הבנק שלכם, לרוב בתוספת ריבית והצמדה.
שאלות נפוצות
-
מה קורה אם בעבר לא שילמתי בכלל מס על השכירות, אבל מסתבר שהייתי חייב?
ייתכן שתידרשו להסדיר את החוב מול רשות המיסים. במקביל, תוכלו לגלות שבחלק מהשנים הייתם דווקא זכאים לפטור או להטבה מסוימת. הסדרת הנושא עשויה לכלול הן תשלום מס על שנים מסוימות והן קבלת החזר על אחרות, הכול בהתאם לנתונים. -
האם ניתן לשלב בין המסלולים?
לא באותה שנת מס. בדרך כלל, בחירת מסלול חלה על שנה שלמה. עם זאת, משנה לשנה אפשר לעבור בין המסלולים (פטור, 10% או מס שולי). -
מה אם אני משכיר נכס מסחרי?
הפטור והמס המופחת (10%) חלים רק על השכרת דירות למגורים בישראל. אם אתם משכירים חנות, משרד או חניה, תהיו חייבים במס שולי על ההכנסה, אך תוכלו לקזז הוצאות בהתאם לחוק. -
האם זה רלוונטי גם אם השכרתי רק חלק מהדירה?
כן. ישנן סיטואציות שבהן משכירים רק חדר אחד, אך עדיין יכולה להתקיים זכאות לפטור חלקי או אחר. החישוב במקרה זה מעט מורכב יותר, ורצוי להתייעץ עם גורם מקצועי.
היתרונות בפנייה ל"חברה להחזרי מס לשכירים" או יועץ מס
- אופטימיזציה של בחירת המסלול
בשנים בהן ההוצאות על הנכס היו כבדות, יועצי מס ידעו לקבוע האם כדאי לדווח במסלול המס השולי במקום 10% או פטור. בחישוב מוטעה, אתם עלולים להפסיד אלפי שקלים. - ביטחון שדיווחתם נכון
אי־דיווח או דיווח חלקי על הכנסות משכירות עלול להוביל לקנסות ולעונשים מצד רשות המיסים, אבל דיווח יתר עלול לגרום לתשלום מס מיותר. מומחים בתחום עוזרים להימנע משני המצבים. - בדיקה רטרואקטיבית
לא בטוחים אם מגיע לכם כסף על שנים קודמות? חברה מנוסה יכולה לבחון שש שנים אחורה ולאתר עבורכם הזדמנויות שלא ניצלתם. - יעילות וחיסכון בזמן
מילוי טפסים, איתור הוצאות ובירור זכאויות מול פקיד השומה – כל אלו דורשים זמן וידע. שירות מקצועי עושה זאת עבורכם, לרוב בשיטת "לא קיבלת – לא שילמת."
כך "החזרי מס – זכותך!" תסייע לכם עם הכנסות משכירות
אנו ב**"החזרי מס – זכותך!"** מתמחים בהגשת בקשות להחזרי מס בגין מגוון רחב של סיבות, כולל הכנסות משכירות דירה. אם רכשתם דירה להשקעה, קיבלתם נכס בירושה או שאתם מצויים בבלבול באשר למסלול המס הנכון ביותר עבורכם – צוות המומחים שלנו יוכל לתת מענה מהיר ומקצועי.
- בדיקת זכאות ראשונית חינמית – נברר יחד איתכם באיזה מסלול הייתם או אמורים להיות. אם מתברר שיש אפשרות להחזר של אלפי שקלים ואף יותר – אנחנו נמשיך לטפל בתיק.
- איסוף ותיעוד הוצאות נכס – נלמד להכיר את ההיסטוריה של הנכס, עלויות שיפוץ או תחזוקה, שיעור המשכנתא וההוצאות הנלוות, ונקבע מה מקזזים מההכנסה.
- הגשת דוחות וסיוע בירוקרטי – נמלא את הטפסים הדרושים ונלווה אתכם מול רשות המיסים עד קבלת ההחזר בפועל.
- עבודה מול גורמים נוספים – אם יש צורך בשיתוף ביטוח לאומי, פקיד השומה או גורמים משפטיים (למשל במקרה של דירה שמושכרת לכמה שותפים), אנו נייצג אתכם ונבטיח שהכול יתנהל כשורה.
סיכום
הכנסות משכירות דירה יכולות להוות אפיק השקעה רווחי, אך גם מקור לטעויות מס ופוטנציאל להחזר כספי מרשות המיסים. כדי להבטיח שאתם לא משלמים יותר מדי מס (ומנגד לא מסתכנים באי־דיווח שעלול להסתבך), חשוב להבין את שלושת מסלולי המיסוי בישראל: הפטור על השכרת דירה למגורים עד תקרת הכנסה מסוימת, תשלום מס מופחת בגובה 10%, או חישוב המס במסגרת המדרגה האישית (מס שולי) עם אפשרות לנכות הוצאות.
לא בטוחים איזה מסלול מתאים לכם? לא בטוחים אם מגיע לכם החזר על שנים קודמות? יכול מאוד להיות שאתם מפסידים אלפי שקלים מרשות המיסים, ואנחנו כאן כדי לעזור. פנו עוד היום ל**"החזרי מס – זכותך!"** – בדיקת הזכאות שלנו אינה כרוכה בתשלום והתשלום מגיע רק בהצלחת התיק. יחד נבחר את הדרך הנכונה לדווח על ההכנסות מהשכירות שלכם ונעשה כל מה שצריך כדי לממש את מלוא זכויותיכם במס הכנסה.
